Wie funktioniert die Besteuerung von ausländischen Immobilien?

Inhaltsverzeichnis

• Einleitung
• Grundlagen der Besteuerung ausländischer Immobilien
• Besteuerung von Mieteinnahmen aus ausländischen Immobilien
• Besteuerung beim Verkauf ausländischer Immobilien
• Doppelbesteuerungsabkommen und ihre Auswirkungen
• Besonderheiten bei verschiedenen Ländern
• Steuererklärung und Meldepflichten
• Steueroptimierung bei ausländischen Immobilien
• Fazit
• Häufig gestellte Fragen

Einleitung

Die Investition in ausländische Immobilien erfreut sich bei deutschen Anlegern zunehmender Beliebtheit. Sei es als Feriendomizil, zur Altersvorsorge oder als reine Kapitalanlage – der Erwerb von Immobilien im Ausland bietet viele Chancen. Allerdings bringt er auch einige steuerliche Herausforderungen mit sich. In diesem Artikel beleuchten wir die verschiedenen Aspekte der Besteuerung ausländischer Immobilien aus Sicht deutscher Steuerpflichtiger. Wir erklären, wie Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne besteuert werden, welche Rolle Doppelbesteuerungsabkommen spielen und worauf Sie bei der Steuererklärung achten müssen.

Grundlagen der Besteuerung ausländischer Immobilien

Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass in Deutschland ansässige Personen grundsätzlich mit ihrem gesamten Welteinkommen steuerpflichtig sind. Das bedeutet, dass auch Einkünfte aus ausländischen Immobilien grundsätzlich in Deutschland der Besteuerung unterliegen. Allerdings gibt es je nach Art der Einkünfte und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, unterschiedliche Regelungen.

Bei der Besteuerung ausländischer Immobilien sind zwei Hauptaspekte zu beachten:

1. Die laufende Besteuerung von Mieteinnahmen und anderen Einkünften aus der Immobilie
2. Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen beim Verkauf der Immobilie

In beiden Fällen kann es zu einer Doppelbesteuerung kommen, da sowohl Deutschland als auch das Land, in dem sich die Immobilie befindet, Steuern erheben können. Um dies zu vermeiden, hat Deutschland mit vielen Ländern sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen.

Besteuerung von Mieteinnahmen aus ausländischen Immobilien

Vermieten Sie eine ausländische Immobilie, müssen Sie die daraus erzielten Mieteinnahmen grundsätzlich in Deutschland versteuern. Diese Einkünfte fallen unter die Einkunftsart „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ und unterliegen Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte

Bei der Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte können Sie verschiedene Kosten von den Mieteinnahmen abziehen:

• Finanzierungskosten (z.B. Zinsen für Immobilienkredite)
• Abschreibungen auf das Gebäude
• Instandhaltungs- und Renovierungskosten
• Versicherungen
• Verwaltungskosten
• Grundsteuern

Wichtig ist, dass Sie alle Einnahmen und Ausgaben in Euro umrechnen müssen. Dabei ist in der Regel der Umrechnungskurs am Tag der Zahlung maßgeblich.

Besonderheiten bei Ferienwohnungen

Bei Ferienwohnungen, die Sie sowohl selbst nutzen als auch vermieten, müssen Sie die Kosten anteilig aufteilen. Nur der Teil, der auf die Vermietung entfällt, kann steuerlich geltend gemacht werden. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach Tagen oder – bei teilweiser Vermietung – nach der vermieteten Fläche.

Besteuerung beim Verkauf ausländischer Immobilien

Wenn Sie eine ausländische Immobilie verkaufen, kann der dabei erzielte Gewinn in Deutschland steuerpflichtig sein. Ob und in welchem Umfang eine Besteuerung erfolgt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Spekulationsfrist

Entscheidend ist zunächst die sogenannte Spekulationsfrist. Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie ein Zeitraum von weniger als zehn Jahren, ist der Gewinn grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Der Gewinn unterliegt dann Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn in Deutschland in der Regel steuerfrei. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie die Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt haben (z.B. durch Vermietung). In diesem Fall kann auch nach Ablauf der zehn Jahre eine Steuerpflicht bestehen.

Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns

Der steuerpflichtige Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Veräußerungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen. Veräußerungskosten können beispielsweise Maklergebühren oder Anwaltskosten sein.

Haben Sie die Immobilie während der Haltedauer vermietet und Abschreibungen geltend gemacht, müssen diese dem Gewinn hinzugerechnet werden.

Doppelbesteuerungsabkommen und ihre Auswirkungen

Um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden, hat Deutschland mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Diese Abkommen regeln, welchem Staat das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkünfte zusteht.

Besteuerungsrecht bei Mieteinnahmen

Bei Einkünften aus unbeweglichem Vermögen, also auch bei Mieteinnahmen aus Immobilien, steht das Besteuerungsrecht in der Regel dem Staat zu, in dem sich die Immobilie befindet (Belegenheitsstaat). Deutschland als Wohnsitzstaat des Steuerpflichtigen stellt diese Einkünfte dann von der Besteuerung frei.

Allerdings behält sich Deutschland in den meisten Fällen einen sogenannten Progressionsvorbehalt vor. Das bedeutet, dass die ausländischen Einkünfte zwar nicht direkt besteuert werden, aber bei der Ermittlung des Steuersatzes für die übrigen Einkünfte berücksichtigt werden. Dies kann zu einem höheren Steuersatz führen.

Besteuerungsrecht bei Veräußerungsgewinnen

Auch bei Veräußerungsgewinnen aus Immobilien steht das Besteuerungsrecht in der Regel dem Belegenheitsstaat zu. Deutschland stellt diese Gewinne dann von der Besteuerung frei, wendet aber meist ebenfalls den Progressionsvorbehalt an.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Regelungen je nach DBA variieren können. In einigen Fällen kann es auch zu einer Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuern auf die deutsche Steuerschuld kommen, anstatt einer Freistellung.

Besonderheiten bei verschiedenen Ländern

Die steuerliche Behandlung ausländischer Immobilien kann je nach Land unterschiedlich ausfallen. Hier einige Beispiele für beliebte Immobilienstandorte:

Spanien

In Spanien müssen ausländische Immobilienbesitzer eine jährliche Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) zahlen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Bei Vermietung fällt zusätzlich eine Einkommensteuer an. Beim Verkauf wird eine Wertzuwachssteuer (Plusvalía) erhoben. Das DBA zwischen Deutschland und Spanien sieht eine Freistellung der Einkünfte in Deutschland vor, allerdings unter Progressionsvorbehalt.

Italien

In Italien gibt es eine Gemeindeimmobiliensteuer (IMU) sowie eine Müllabgabe (TARI). Bei Vermietung wird eine Einkommensteuer fällig. Veräußerungsgewinne sind in Italien steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb erfolgt. Das deutsch-italienische DBA regelt die Freistellung der Einkünfte in Deutschland, ebenfalls unter Progressionsvorbehalt.

USA

In den USA variieren die Immobiliensteuern je nach Bundesstaat und Gemeinde. Bei Vermietung wird eine bundesweite Einkommensteuer sowie oft eine zusätzliche staatliche Einkommensteuer erhoben. Veräußerungsgewinne unterliegen einer speziellen Capital Gains Tax. Das DBA zwischen Deutschland und den USA sieht eine Anrechnung der in den USA gezahlten Steuern auf die deutsche Steuerschuld vor.

Steuererklärung und Meldepflichten

Als Besitzer einer ausländischen Immobilie haben Sie in Deutschland verschiedene steuerliche Pflichten zu beachten:

Angaben in der Steuererklärung

Sie müssen Ihre ausländischen Immobilieneinkünfte in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung angeben. Dafür gibt es spezielle Anlagen:

• Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Anlage SO für Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist)
• Anlage AUS für Einkünfte aus ausländischen Quellen

In der Anlage AUS müssen Sie detaillierte Angaben zu den ausländischen Einkünften machen, einschließlich des Landes, aus dem die Einkünfte stammen, und der dort gezahlten Steuern.

Nachweis ausländischer Steuern

Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, müssen Sie dem deutschen Finanzamt nachweisen, dass und in welcher Höhe Sie im Ausland Steuern gezahlt haben. Dafür sind in der Regel die ausländischen Steuerbescheide vorzulegen, gegebenenfalls mit einer beglaubigten Übersetzung.

Meldepflichten nach dem Außensteuergesetz

Nach dem Außensteuergesetz können bei ausländischen Immobilien zusätzliche Meldepflichten bestehen. Insbesondere wenn die Immobilie über eine ausländische Gesellschaft gehalten wird, kann eine Mitteilungspflicht nach § 138 Abs. 2 AO bestehen. Diese Meldung muss innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen, in dem der meldepflichtige Tatbestand eingetreten ist.

Steueroptimierung bei ausländischen Immobilien

Bei der Investition in ausländische Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten zur Steueroptimierung:

Wahl der Immobilienart und des Standorts

Die Wahl der richtigen Immobilienart und des Standorts kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. In manchen Ländern gibt es Steuervergünstigungen für bestimmte Arten von Immobilien oder für Investitionen in bestimmten Regionen. Eine sorgfältige Recherche und Planung vor dem Kauf kann hier zu erheblichen Steuerersparnissen führen.

Optimierung der Finanzierungsstruktur

Die Art der Finanzierung kann ebenfalls steuerliche Auswirkungen haben. In vielen Fällen können Zinsen für Immobilienkredite steuerlich geltend gemacht werden. Eine Optimierung der Finanzierungsstruktur, beispielsweise durch die Wahl zwischen Annuitätendarlehen und endfälligen Darlehen, kann zu Steuervorteilen führen.

Nutzung von Abschreibungsmöglichkeiten

Bei vermieteten Immobilien können in der Regel Abschreibungen geltend gemacht werden. Die genauen Abschreibungssätze und -möglichkeiten variieren je nach Land. Eine optimale Nutzung der Abschreibungsmöglichkeiten kann die Steuerlast erheblich reduzieren.

Timing von Verkäufen

Das Timing beim Verkauf einer Immobilie kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. In Deutschland ist der Verkaufsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist in der Regel steuerfrei. Eine sorgfältige Planung des Verkaufszeitpunkts kann daher zu erheblichen Steuerersparnissen führen.

Professionelle Beratung

Angesichts der Komplexität des internationalen Steuerrechts ist es in den meisten Fällen ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Ein Steuerberater mit Erfahrung im Bereich ausländischer Immobilien kann wertvolle Hinweise zur Steueroptimierung geben und sicherstellen, dass alle steuerlichen Pflichten korrekt erfüllt werden.

Fazit

Die Besteuerung ausländischer Immobilien ist ein komplexes Thema, das viele Facetten hat. Von der laufenden Besteuerung von Mieteinnahmen über die Behandlung von Veräußerungsgewinnen bis hin zu den Auswirkungen von Doppelbesteuerungsabkommen gibt es viele Aspekte zu beachten. Eine sorgfältige Planung und professionelle Beratung sind unerlässlich, um steuerliche Risiken zu minimieren und Optimierungspotenziale zu nutzen.

Trotz der steuerlichen Herausforderungen kann die Investition in ausländische Immobilien eine attraktive Option sein. Sie bietet die Möglichkeit zur Diversifikation des Vermögens, kann interessante Renditen generieren und ermöglicht es, von Wertsteigerungen in attraktiven ausländischen Immobilienmärkten zu profitieren. Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Beratung können Sie die steuerlichen Aspekte erfolgreich managen und die Vorteile einer internationalen Immobilieninvestition voll ausschöpfen.

Häufig gestellte Fragen

1. Muss ich Mieteinnahmen aus meiner Ferienwohnung in Spanien in Deutschland versteuern?

Ja, grundsätzlich müssen Sie Mieteinnahmen aus Ihrer spanischen Ferienwohnung in Ihrer deutschen Steuererklärung angeben. Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien werden diese Einkünfte in Deutschland jedoch in der Regel von der Besteuerung freigestellt. Sie unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt, d.h. sie können Ihren Steuersatz für andere Einkünfte erhöhen.

2. Wie wird der Verkaufsgewinn einer Immobilie in den USA in Deutschland besteuert?

Wenn Sie eine Immobilie in den USA verkaufen, müssen Sie den Gewinn grundsätzlich sowohl in den USA als auch in Deutschland deklarieren. Das deutsch-amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen sieht vor, dass die in den USA gezahlte Steuer auf die deutsche Steuerschuld angerechnet wird. In Deutschland ist der Gewinn nur steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft wird.

3. Kann ich Verluste aus meiner ausländischen Immobilie mit anderen Einkünften in Deutschland verrechnen?

Die Verrechnung von Verlusten aus ausländischen Immobilien mit anderen Einkünften in Deutschland ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich können Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit positiven Einkünften derselben Einkunftsart verrechnet werden. Eine Verrechnung mit anderen Einkunftsarten ist nur eingeschränkt möglich. Es empfiehlt sich, in solchen Fällen einen Steuerberater zu konsultieren.

4. Welche Unterlagen benötige ich für meine deutsche Steuererklärung bezüglich meiner ausländischen Immobilie?

Für Ihre deutsche Steuererklärung benötigen Sie in der Regel folgende Unterlagen: Kaufvertrag der Immobilie, Belege über Mieteinnahmen und Ausgaben, ausländische Steuerbescheide, Nachweise über gezahlte Steuern im Ausland, bei Verkauf den Verkaufsvertrag und Belege über Veräußerungskosten. Es ist ratsam, alle relevanten Dokumente sorgfältig aufzubewahren und gegebenenfalls übersetzen zu lassen.

5. Gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast bei ausländischen Immobilien zu reduzieren?

Ja, es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Steueroptimierung bei ausländischen Immobilien. Dazu gehören die sorgfältige Wahl des Investitionsstandorts und der Immobilienart, die Optimierung der Finanzierungsstruktur, die Nutzung von Abschreibungsmöglichkeiten und das richtige Timing bei Verkäufen. Auch die Struktur des Immobilienbesitzes (direkt oder über eine Gesellschaft) kann steuerliche Auswirkungen haben. Eine professionelle Steuerberatung kann helfen, die für Ihre individuelle Situation optimale Strategie zu entwickeln.